Rok 2024 przyniósł istotne zmiany w polskim prawie budowlanym, które wpływają na właścicieli nieruchomości gruntowych oraz inwestorów. Nowelizacje w przepisach mają na celu uproszczenie procesów administracyjnych, zwiększenie przejrzystości planowania przestrzennego i promowanie efektywnego wykorzystania gruntów. Jak te zmiany wpływają na posiadaczy działek i inwestorów?

1.Odległości budynków od granic działki – więcej możliwości dla właścicieli

Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 9 maja 2024 r., zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. 2024 poz. XXX).

Od 15 sierpnia 2024 r. obowiązuje nowelizacja rozporządzenia Ministra Infrastruktury, która upraszcza zasady dotyczące lokalizacji budynków względem granicy działki. Zmiana w paragrafie 12 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych budynków dotyczy dopuszczenia bliższego sytuowania budynków względem granicy działki. Nowelizacja pozwala właścicielom gruntów na lepsze wykorzystanie swoich nieruchomości, szczególnie w przypadku małych lub niestandardowych działek.

Na czym polegają zmiany?

Dotychczas przepisy wymagały zachowania minimalnych odległości od granicy działki – 4 metrów w przypadku ścian z oknami lub drzwiami oraz 3 metrów dla ścian bez otworów. Nowe przepisy wprowadzają większą elastyczność:

• Możliwość zbliżenia budynków do granicy działki nawet w przypadku ścian z oknami i drzwiami.
• W pomiarach odległości będzie brany pod uwagę najdalej wysunięty element ramy okna lub drzwi, co pozwoli na precyzyjniejsze określenie wymagań.
• Zmiany te dotyczą również budynków o nieregularnych kształtach, umożliwiając inwestorom bardziej efektywne zagospodarowanie przestrzeni.

Korzyści dla właścicieli gruntów:

• Lepsze wykorzystanie mniejszych działek: Działki, które wcześniej były uznawane za trudne do zabudowy, stają się bardziej atrakcyjne.
• Większa elastyczność w projektowaniu: Nowe przepisy ułatwiają budowę budynków o nietypowych kształtach lub na działkach o nieregularnym układzie.
• Podniesienie wartości gruntów: Grunty, które wcześniej były mało funkcjonalne, mogą zyskać na wartości dzięki nowym możliwościom zabudowy.

2. Ujednolicenie i uproszczenie przepisów – mniej biurokracji

Zmiany w prawie budowlanym wprowadziły również jednolite zasady dotyczące odległości między budynkami oraz procedur uzyskiwania pozwolenia na budowę. Nowe regulacje są odpowiedzią na postulaty inwestorów i środowisk deweloperskich, które od dawna zgłaszały potrzebę uproszczenia procesu budowlanego.

Co zmienia się w praktyce?

• Eliminacja nieścisłości w interpretacji przepisów, które dotychczas powodowały problemy przy projektowaniu budynków.
• Wprowadzenie ujednoliconych zasad dla budynków o różnym przeznaczeniu, co zwiększa przejrzystość wymagań.
• Skrócenie czasu oczekiwania na wydanie decyzji administracyjnych, co ma znaczenie zwłaszcza w przypadku inwestycji na gruntach rolnych wymagających przekształcenia.

Korzyści dla właścicieli gruntów:

• Skrócenie czasu realizacji inwestycji, co oznacza szybszy zwrot zainwestowanego kapitału.
• Zmniejszenie kosztów związanych z długotrwałą procedurą administracyjną.
• Zachęcanie inwestorów do podejmowania działań na terenach wymagających przekształceń lub większej biurokracji.

3. Zmiany w wykorzystaniu ekologicznych rozwiązań

Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 1 czerwca 2024 r.

Prawo budowlane z 2024 roku promuje ekologiczne rozwiązania w budownictwie. Nowe przepisy umożliwiają szersze stosowanie drewna konstrukcyjnego oraz ułatwiają instalację odnawialnych źródeł energii.

Na czym będą polegały zmiany?

• Promowanie drewna klejonego warstwowo jako materiału konstrukcyjnego.
• Ułatwienia w instalacji systemów odnawialnych źródeł energii (np. fotowoltaika).

Korzyści dla właścicieli gruntów:

• Wzrost zainteresowania terenami o wysokim potencjale ekologicznym.
• Dodatkowe zachęty finansowe: Możliwość uzyskania ulg podatkowych lub dofinansowań na budowę ekologicznych budynków zwiększa atrakcyjność gruntów.

4.Plany ogólne gmin – rewolucja w planowaniu przestrzennym

Podstawa prawna: Ustawa z dnia 10 stycznia 2024 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2024 poz. XXX).

Czym są plany ogólne?

Plany ogólne zastępują dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Stanowią akt prawa miejscowego, określający:

• Strefy planistyczne dla różnych funkcji (np. zabudowa mieszkaniowa, przemysłowa).
• Minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej.
• Zasady zabudowy na danym obszarze.

Jak wpłyną na właścicieli gruntów?

• Większa przewidywalność inwestycyjna: Dzięki planom ogólnym inwestorzy będą mogli lepiej ocenić możliwości zagospodarowania swoich gruntów.
• Działki zgodne z planem ogólnym zyskają na wartości, ponieważ inwestorzy będą mieli pewność co do ich przeznaczenia.
• Ryzyko ograniczenia zabudowy na niektórych terenach: Grunty niezgodne z planem mogą stracić na atrakcyjności, co wymaga od właścicieli wcześniejszej weryfikacji dokumentów planistycznych.

5.Decyzje o warunkach zabudowy (WZ) – ograniczenia w wydawaniu

Podstawa prawna: Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2024 poz. XXX).

Co zmieniają przepisy?

• Decyzje WZ będą wydawane tylko dla działek zgodnych z planem ogólnym.
• Decyzje wydane przed wprowadzeniem planów ogólnych zachowują ważność, ale ich termin obowiązywania jest ograniczony do 5 lat.

Wpływ na właścicieli gruntów:

• Konieczność szybkiego działania: Właściciele działek powinni jak najszybciej uzyskać decyzje WZ, zanim plany ogólne wejdą w życie w ich gminach.
• Potencjalna utrata wartości gruntów: Działki bez możliwości uzyskania decyzji WZ mogą stracić na atrakcyjności.

Podsumowanie: Szanse i wyzwania dla inwestorów gruntowych

Wprowadzone w 2024 roku zmiany w prawie budowlanym mają znaczący wpływ na rynek nieruchomości gruntowych. Otwierają one nowe możliwości dla inwestorów, ale jednocześnie wymagają większej uwagi w analizie przepisów planistycznych.

Najważniejsze wnioski dla właścicieli gruntów:

1. Nowe przepisy umożliwiają efektywniejsze wykorzystanie działek, szczególnie tych mniejszych i o nietypowym kształcie.
2. Wprowadzenie planów ogólnych wymaga wcześniejszego sprawdzenia zgodności działek z nowymi dokumentami planistycznymi.
3. Ekologiczne zmiany mogą podnieść wartość gruntów, szczególnie w regionach promujących zrównoważony rozwój.

Jak przygotować się do zmian?

• Regularnie monitoruj zmiany w prawie budowlanym i planach zagospodarowania przestrzennego.
• Skorzystaj z doradztwa ekspertów, aby optymalnie zaplanować inwestycje.
• Rozważ wprowadzenie ekologicznych rozwiązań, które zwiększą wartość Twojej nieruchomości.

W Akademii Ziemi pomagamy inwestorom zrozumieć nowe przepisy i wykorzystać je do realizacji zyskownych projektów. Z nami prawo budowlane przestaje być przeszkodą, a staje się narzędziem do osiągania sukcesu.