Kupno ziemi pod inwestycje – wszystko co powinieneś wiedzieć

2022-07-03

Zakup działki to najkorzystniejszy i najbezpieczniejszy sposób lokowania kapitału, zarówno w czasach względnej stabilizacji ekonomicznej, jak i gospodarczej niepewności, z którą przyszło nam się dziś mierzyć. Umiejętna ocena potencjału gruntu – lokalizacji, ukształtowania terenu, czy perspektywy rozwoju okolicy odgrywa znaczącą rolę w momencie jego późniejszej odsprzedaży.

Grunty rolne – definicje

Chociaż to działki budowlane i rekreacyjne są pierwszą opcją, o której myślimy, gdy chcemy kupić ziemię pod inwestycję, to warto pamiętać, że często dobrym rozwiązaniem jest zakup ziemi rolnej. Takie grunty są zwykle tańsze od tych budowlanych albo rekreacyjnych, a niekiedy też bardzo atrakcyjnie położone, np. na Warmii i Mazurach. Obrót nieruchomościami rolnymi jest uregulowany w Ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej UKUR). Zgodnie z art. 2 pkt 1. Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego przez nieruchomość rolną należy rozumieć każdą nieruchomość w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego w całości na cele inne niż rolne. Czyli taka nieruchomość musi być przeznaczona  według Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) tylko i wyłącznie na cele rolne. Jak wynika z ustawy, nabywcą nieruchomości rolnej może być, co do zasady, wyłącznie rolnik indywidualny, ale dzięki jej nowelizacji, która weszła w życie w czerwcu 2019 roku, pod pewnymi warunkami grunty rolne może kupić każdy, nie tylko rolnik.

Warunki zakupu

Z dniem 26 czerwca 2019 r. w ustawie wprowadzono kilka rozwiązań łagodzących ograniczenia dotyczące kupna nieruchomości rolnych. Jeżeli działka nie jest nieruchomością rolną – mimo że jest położna na obszarze wiejskim – nie podlega przepisom zawartym w Ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Każda osoba nie będąca rolnikiem może ją wtedy zakupić niezależnie od wielkości areału, a co ważniejsze bez ingerencji i konieczności uzyskania zgody Dyrektora Generalnego KOWR. Zgodnie z art. 1a pkt 1 lit. b) UKUR:

  • Przepisów nie stosuje się do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha (czyli do 2999 m2, ponieważ pole powierzchni działek ewidencyjnych określa się w hektarach z precyzją zapisu do 0,0001 ha). Takie działki rolne może kupić każdy i nie wiąże się to ani z obowiązkiem prowadzenia działalności rolniczej, ani z okresowym zakazem jej sprzedaży.
  • Każda osoba, nie mająca statusu rolnika i nieprowadząca działalności gospodarczej może bez konsekwencji nabyć grunty rolne poniżej 1 ha. Należy pamiętać, że stosownie do postanowień art. 3 ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego,  prawo pierwokupu działki rolnej przysługuje w pierwszej kolejności dzierżawiącemu ją rolnikowi.

Zakup działki krok po kroku

Jeśli interesujemy się zakupem ziemi rolnej, musimy również wiedzieć, jakie są i czym się charakteryzują klasy bonitacyjne gleby. Według Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 12 września 2012 r. w sprawie gleboznawczej klasyfikacji gruntów, w Polsce wyróżnia się 8 klas bonitacyjnych gleb ornych. Ta wiedza przyda się w przypadku wniosku o odrolnienie działki oraz przed jej zakupem.

  • Przegląd głoszeń działek rolnych na sprzedaż. Ustalmy swoje oczekiwania, wybierzmy powierzchnię, lokalizację, aby zawęzić pole poszukiwań. Dowiedzmy się, kto jest sprzedawcą – osoba prywatna czy rolnik (pamiętajmy, że on w pierwszej kolejności powinien sprzedać działkę rolnikowi indywidualnemu, a to może utrudnić nabycie działki).
  • Analiza dokumentacji gruntu. Księga wieczysta, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy, mapa ewidencji gruntów – to do nich m.in. zaglądamy, gdy interesuje nas zakup danej ziemi rolnej. Upewnijmy się, że dane sprzedającego i informacje o działce są zgodne z rzeczywistością, a przyszłe inwestycje w pobliżu gruntów nie zmniejszą ich atrakcyjności.
  • Akt notarialny. Zakup ziemi rolnej musi być potwierdzony aktem notarialnym. Dokumenty potrzebne u notariusza: dokumenty tożsamości właściciela i nabywcy, podstawa nabycia działki obecnego właściciela, wypis z MPZP, wypis z księgi wieczystej, wypis oraz wyrys z rejestru gruntów i zaświadczenie o niezaleganiu właściciela z podatkiem od nieruchomości.
  • Zgłoszenie do urzędu oraz zapłata podatku. Kupno działki rolnej (jak i każdej innej) należy zgłosić do urzędu gminy lub miasta oraz do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od momentu nabycia praw do nieruchomości. Jeśli grunty rolne kupujemy od osoby prywatnej, musimy zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości ziemi. W przypadku zakupu działki rolnej od płatnika VAT nie płacimy podatku PCC, ponieważ opłacamy VAT, który jest uwzględniony w cenie nieruchomości.

Zbycie gruntu

Przed nowelizacją ustawy z czerwca 2019 r. zakaz zbywania nabytego gruntu rolnego obowiązywał przez 10 lat od nabycia. Jeżeli jednak ktoś wtedy kupił nieruchomość rolną, to obecnie – na mocy przepisów przejściowych – jest ograniczony już tylko pięcioletnim zakazem.

Co ważne, są wyjątki od powyższych zasad. Zgodnie z art. 2b ust. 4 UKUR pięcioletni zakaz sprzedaży i nakaz prowadzenia gospodarstwa rolnego nie dotyczą nieruchomości rolnych:

  • położonych w granicach administracyjnych miasta;
  • zbytych osobie bliskiej;
  • nabytych w spadku.

Zakup ziemi na własną rękę jest możliwy, ale to wymaga czasu na szukanie, na wizytowanie, „nauczenie się” takiego produktu, weryfikowanie prawne itp. Dlatego warto posiłkować się wsparciem profesjonalnych doradców, którzy posiadają doświadczenie w procesie zakupu, a następnie przekształcenia działki rolnej pod interesującą nas inwestycję. Jesteśmy do Państwa dyspozycji: kontakt@krainaziemi.pl

Podobne wpisy

Podobne wpisy

10 najczęstszych błędów początkujących Inwestorów w grunty – i jak ich uniknąć?

10 najczęstszych błędów początkujących Inwestorów w grunty – i jak ich uniknąć?

Inwestowanie w grunty to jeden z najstarszych i najbardziej stabilnych sposobów pomnażania kapitału. Grunt stanowi solidną bazę do inwestycji długoterminowych, ale wiąże się również z szeregiem wyzwań i pułapek, które mogą zniechęcić mniej doświadczonych inwestorów. Początkowe błędy mogą…

Lokalizacja ma znaczenie – jak wybrać grunt, który przyniesie największy zysk?

Lokalizacja ma znaczenie – jak wybrać grunt, który przyniesie największy zysk?

Inwestowanie w grunty to jedna z najbardziej stabilnych i perspektywicznych form lokowania kapitału. Kluczowym czynnikiem, który decyduje o sukcesie inwestycji, jest lokalizacja. Nawet najlepszy grunt, położony w nieodpowiednim miejscu, może nie spełnić oczekiwań inwestora. Dlatego wybór odpowiedniej lokalizacji…

Rynek nieruchomości second home w Polsce i w krajach Unii Europejskiej – porównanie

Rynek nieruchomości second home w Polsce i w krajach Unii Europejskiej – porównanie

W ostatnich latach rynek nieruchomości second home zyskuje na znaczeniu zarówno w Polsce, jak i w krajach Unii Europejskiej. Wzrost zainteresowania zakupem drugich domów, szczególnie w atrakcyjnych turystycznie lokalizacjach, jest odpowiedzią na zmieniające się preferencje Polaków oraz Europejczyków,…