3 skuteczne sposoby na podniesienie wartości gruntu inwestycyjnego
Zwroty z inwestycji w nieruchomości gruntowe (ROI) są na poziomie niespotykanym w żadnym innym segmencie nieruchomości. Jednak w tym sektorze rynku, kluczem do sukcesu jest odpowiednia analiza terenu oraz wiedza na temat różnych modeli inwestowania. Przy rozważaniu takiej inwestycji, trzeba dobrze określić jej potencjał, a także przemyśleć cel i i czas, jaki chcemy na nią poświęcić. Zakup działki można potraktować jako okazję do zarobku, zarówno w dłuższej, jak i krótszej perspektywie czasowej. Dużym zainteresowaniem inwestorów cieszą się nie tylko działki budowlane, ale również rolne, których wartość rośnie dzięki odpowiedniej strategii działania.
Przekształcenie działki rolnej w działkę budowlaną
Działkę rolną może zakupić przede wszystkim osoba, która ma kwalifikacje rolnicze i prowadzi (lub planuje prowadzić) działalność rolniczą. Każdy zainteresowany, kto nie prowadzi gospodarstwa rolnego, może nabyć zarówno grunty rolne o powierzchni mniejszej niż 1 ha (tj. od 0,3000 ha do 0,9999 ha), jak też mieć udział we współwłasności takiej nieruchomości rolnej. Osoba niebędąca rolnikiem, a ubiegająca się o zakup działki rolnej o powierzchni powyżej 1 ha, w pierwszej kolejności zobowiązana jest do uzyskania zgody Generalnego Dyrektora KOWR wyrażonej w drodze administracyjnej na zakup gruntów.
Przekształcenie działki rolnej w budowlaną to proces, który polega na zmianie przeznaczenia działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) z rolnej na budowlaną i na wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej. Procedurę odrolnienia gruntu przeprowadza gmina w trakcie uchwalania nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – wówczas decyduje, które z rolniczych terenów mają stać się budowlanymi. Po odrolnieniu ziemi występujemy o wyłączenie działki z produkcji rolnej poprzez złożenie stosownego wniosku do Wydziału Geodezji lub Gospodarki Nieruchomościami starostwa powiatowego właściwego ze względu na położenie działki. Uwaga: Jeżeli działka rolna leży na terenie nieobjętym MPZP, trzeba uzyskać najpierw decyzję o warunkach zabudowy, a następnie decyzję o wyłączeniu z produkcji rolnej.
Zgodnie z art. 46[1] Kodeksu cywilnego, nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.
Odrolnić można przede wszystkim te działki, które spełniają warunki zawarte w art. 61 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym .
zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji jako nieużytki, a w razie ich braku inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej.
Scalenie i podział gruntów
Pomysł połączenia i ponownego podziału gruntów może dotyczyć działek o nieregularnych kształtach lub sytuacji, kiedy jedna działka ma dostęp do drogi publicznej, a inne działki stykające się z nią takiego dostępu nie mają. Zarówno obie wspomniane procedury, jak i scalenie gruntów reguluje Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.). Należy jednak mieć na uwadze, że te działania nie dotyczą terenów rolnych, a przede wszystkim działek budowlanych, bądź nieużytków na obszarach przeznaczonych pod zabudowę.
Dokonanie połączenia kilku działek i ich ponowny podział jest możliwe w sytuacji, gdy mają jednego właściciela. Gdy zaś właścicieli jest kilku, muszą oni złożyć zgodny wniosek administracyjny oraz posiadać jednorodne prawa do każdej z tych nieruchomości – albo wszyscy muszą być właścicielami, albo użytkownikami wieczystymi swoich działek. Nie da się procedury przeprowadzić, jeśli formy władania gruntami są różne. Warto tutaj zaznaczyć, że wszelkiego rodzaju podziały, w tym odłączenie części działki i przyłączenie jej do innej, nie mają wpływu na służebność.
Procedury scalania i podziału terenu mają służyć uzyskaniu działek o kształtach i powierzchniach, które umożliwią ich racjonalne zagospodarowanie. Po ich zakończeniu dysponujemy kilkoma działkami o większej wartości, niż wcześniej, a także zyskujemy większe możliwości w zakresie wykorzystania gruntów do późniejszych inwestycji. Przykładowo, jeśli posiadamy dużą działkę budowlaną, oznaczoną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, to możemy podzielić ją na mniejsze działki, a następnie sprzedać każdą z nich z osobna. Z kolei, jeśli posiadamy kilka działek o nieregularnych kształtach, które trudno zagospodarować, warto je scalić, a następnie sprzedać jako jedną działkę o większej powierzchni.
Wykorzystanie potencjału działki
Wielkość zysku z inwestycji w ziemię zależy przede wszystkim od atrakcyjności okolicy oraz możliwości wykorzystania terenu. W tym przypadku dużym zainteresowaniem cieszą się grunty rolne położone na terenach podmiejskich. Ich zaletą jest niewątpliwie niska cena gruntu, a także szeroki wachlarz możliwości, który niesie za sobą piękny widok z działki – na lasy, góry, jeziora czy stawy. Taki teren aż prosi się o zagospodarowanie w: domki, infrastrukturę wypoczynkowo – kulturalną, przestrzenie pełne atrakcji dla dzieci i dorosłych, strefę regeneracji z basenami, siłownią i SPA, miejsce na wspólne biesiady przy ognisku i wiaty grillowe, czy restaurację z widokiem na ogród.
W świetle polskiego prawa, nikt poza rolnikiem nie może na gruntach rolnych postawić budynku mieszkalnego (tzw. zabudowa ogrodowa) bez zmiany przeznaczenia gruntów. Na gruncie rolnym możemy postawić domek rekreacyjny, o ile teren określono w planie zagospodarowania przestrzennego jako teren pod zabudowę lub jeśli uzyskaliśmy odpowiednią decyzję warunków zabudowy. 3 stycznia 2022 r. (w ramach nowelizacji przepisów Prawa budowlanego i ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) weszły w życie przepisy umożliwiające wybudowanie domku letniskowego do 70 m2 na podstawie zgłoszenia.
Jak wynika z art. 5 ust.1 pkt. 1a i pkt. 9 ustawy Prawo budowlane, obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy projektować i budować, zapewniając mu między innymi dostęp do drogi publicznej. Drogami publicznymi są drogi krajowe, drogi wojewódzkie, drogi powiatowe i drogi gminne. Warunek posiadania dostępu do drogi publicznej będzie spełniony tylko wówczas, gdy teren ma dostęp do jednej z takich dróg (wymienionych w art. 2 ustawy o drogach publicznych). Z kolei według obowiązującej ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dostęp do drogi publicznej to dostęp bezpośredni do niej lub dostęp pośredni przez drogę wewnętrzną albo poprzez ustanowienie tzw. służebności drogowej. Grunty, które są z założenia przeznaczone pod konkretne inwestycje, powinny być zlokalizowane w taki sposób, by wykonanie drogi dojazdowej było możliwe i by można było uzyskać dostęp do drogi publicznej.
Podobne wpisy
Podobne wpisy
Jakie regiony w Polsce będą najatrakcyjniejsze dla inwestorów w grunty?
Polska od lat pozostaje jednym z najbardziej dynamicznie rozwijających się rynków nieruchomości gruntowych w Europie Środkowo-wschodniej. W obliczu zmieniających się trendów, rosnącego zainteresowania inwestycjami w second home, agroturystykę oraz budownictwo ekologiczne, kluczowe pytanie brzmi: gdzie inwestować…
Jak pora roku wpływa na zakup działki?
Zakup działki to jedna z najważniejszych decyzji inwestycyjnych w życiu. Czas, w którym zdecydujemy się na ten krok, ma ogromne znaczenie nie tylko ze względu na ceny, ale również warunki pogodowe, dostępność ofert czy stan techniczny nieruchomości. Pora roku ma realny wpływ na rynek gruntów…
Bank ziemi – co musisz wiedzieć, by inwestować świadomie?
Coraz więcej inwestorów dostrzega ogromny potencjał tkwiący w ziemi. Grunty są bowiem jedynym zasobem, który nie ulega pomnożeniu, a ich wartość sukcesywnie rośnie. Ceny ziemi rosną systematycznie, co zachęca deweloperów i inwestorów indywidualnych do tworzenia tzw. banków ziemi….
Inwestowanie w nieruchomości czy grunty? Trendy w 2025 roku
Rok 2025 przynosi nowe wyzwania i możliwości na rynku nieruchomości. Dynamicznie zmieniająca się sytuacja gospodarcza, rosnąca inflacja oraz ograniczona podaż atrakcyjnych terenów inwestycyjnych sprawiają, że coraz więcej osób zadaje sobie pytanie: czy warto inwestować w nieruchomości…
Najwięksi posiadacze ziemi w Polsce i na świecie w 2025 roku – kto rządzi rynkiem gruntów?
Ziemia była i pozostaje najcenniejszym zasobem, nad którym człowiek może sprawować kontrolę. To nie tylko przestrzeń do życia, produkcji rolnej czy przemysłu, ale także kluczowy element długoterminowego inwestowania i strategii budowania potęgi gospodarczej. W świecie, gdzie rynki finansowe są podatne na wahania, a inflacja…
Second home 2025: jakie lokalizacje w Polsce cieszą się największym zainteresowaniem?
W ostatnich latach rynek nieruchomości typu second home w Polsce dynamicznie się rozwija. Coraz więcej osób decyduje się na zakup drugiego domu – zarówno jako miejsce wypoczynku, jak i inwestycję przynoszącą pasywny dochód. W 2025…
