3 skuteczne sposoby na podniesienie wartości gruntu inwestycyjnego

2023-08-22

Zwroty z inwestycji w nieruchomości gruntowe (ROI) są na poziomie niespotykanym w żadnym innym segmencie nieruchomości. Jednak w tym sektorze rynku, kluczem do sukcesu jest odpowiednia analiza terenu oraz wiedza na temat różnych modeli inwestowania. Przy rozważaniu takiej inwestycji, trzeba dobrze określić jej potencjał, a także przemyśleć cel i i czas, jaki chcemy na nią poświęcić. Zakup działki można potraktować jako okazję do zarobku, zarówno w dłuższej, jak i krótszej perspektywie czasowej. Dużym zainteresowaniem inwestorów cieszą się nie tylko działki budowlane, ale również rolne, których wartość rośnie dzięki odpowiedniej strategii działania.

Przekształcenie działki rolnej w działkę budowlaną

Działka rolna to teren, który nie może być objęty zabudową mieszkaniową. Oznacza obszar, który w ewidencji gruntów i budynków widnieje jako użytek rolny. Na działce rolnej można budować jedynie obiekty, które przeznaczone są do pracy rolniczej.

Działkę rolną może zakupić przede wszystkim osoba, która ma kwalifikacje rolnicze i prowadzi (lub planuje prowadzić) działalność rolniczą. Każdy zainteresowany, kto nie prowadzi gospodarstwa rolnego, może nabyć zarówno grunty rolne o powierzchni mniejszej niż 1 ha (tj. od 0,3000 ha do 0,9999 ha), jak też mieć udział we współwłasności takiej nieruchomości rolnej. Osoba niebędąca rolnikiem, a ubiegająca się o zakup działki rolnej o powierzchni powyżej 1 ha, w pierwszej kolejności zobowiązana jest do uzyskania zgody Generalnego Dyrektora KOWR wyrażonej w drodze administracyjnej na zakup gruntów.

Przekształcenie działki rolnej w budowlaną to proces, który polega na zmianie przeznaczenia działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) z rolnej na budowlaną i na wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej.  Procedurę odrolnienia gruntu przeprowadza gmina w trakcie uchwalania nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – wówczas decyduje, które z rolniczych terenów mają stać się budowlanymi. Po odrolnieniu ziemi występujemy o wyłączenie działki z produkcji rolnej poprzez złożenie stosownego wniosku do Wydziału Geodezji lub Gospodarki Nieruchomościami starostwa powiatowego właściwego ze względu na położenie działki. Uwaga: Jeżeli działka rolna leży na terenie nieobjętym MPZP, trzeba uzyskać najpierw decyzję o warunkach zabudowy, a następnie decyzję o wyłączeniu z produkcji rolnej.

Zgodnie z art. 46[1] Kodeksu cywilnego, nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Odrolnić można przede wszystkim te działki, które spełniają warunki zawarte w  art. 61 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym .

zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji jako nieużytki, a w razie ich braku inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej.

Scalenie i podział gruntów

Pomysł połączenia i ponownego podziału gruntów może dotyczyć działek o nieregularnych kształtach lub sytuacji, kiedy jedna działka ma dostęp do drogi publicznej, a inne działki stykające się z nią takiego dostępu nie mają.  Zarówno obie wspomniane procedury, jak i scalenie gruntów reguluje Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.). Należy jednak mieć na uwadze, że te działania nie dotyczą terenów rolnych,  a przede wszystkim działek budowlanych, bądź nieużytków na obszarach przeznaczonych pod zabudowę.

Dokonanie połączenia kilku działek i ich ponowny podział jest możliwe w sytuacji, gdy mają jednego właściciela. Gdy zaś właścicieli jest kilku, muszą oni złożyć zgodny wniosek administracyjny oraz posiadać jednorodne prawa do każdej z tych nieruchomości – albo wszyscy muszą być właścicielami, albo użytkownikami wieczystymi swoich działek. Nie da się procedury przeprowadzić, jeśli formy władania gruntami są różne. Warto tutaj zaznaczyć, że wszelkiego rodzaju podziały, w tym odłączenie części działki i przyłączenie jej do innej, nie mają wpływu na służebność.

Procedury scalania i podziału terenu mają służyć uzyskaniu działek o kształtach i powierzchniach, które umożliwią ich racjonalne zagospodarowanie. Po ich zakończeniu dysponujemy kilkoma działkami o większej wartości, niż wcześniej, a także zyskujemy większe możliwości w zakresie wykorzystania gruntów do późniejszych inwestycji. Przykładowo, jeśli posiadamy dużą działkę budowlaną, oznaczoną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, to możemy podzielić ją na mniejsze działki, a następnie sprzedać każdą z nich z osobna. Z kolei, jeśli posiadamy kilka działek o nieregularnych kształtach, które trudno zagospodarować, warto je scalić, a następnie sprzedać jako jedną działkę o większej powierzchni.

Wykorzystanie potencjału działki

Wielkość zysku z inwestycji w ziemię zależy przede wszystkim od atrakcyjności okolicy oraz możliwości wykorzystania terenu. W tym przypadku dużym zainteresowaniem cieszą się grunty rolne położone na terenach podmiejskich. Ich zaletą jest niewątpliwie niska cena gruntu, a także szeroki wachlarz możliwości, który niesie za sobą piękny widok z działki – na lasy, góry, jeziora czy stawy. Taki teren aż prosi się o zagospodarowanie w: domki, infrastrukturę wypoczynkowo – kulturalną, przestrzenie pełne atrakcji dla dzieci i dorosłych, strefę regeneracji z basenami, siłownią i SPA, miejsce na wspólne biesiady przy ognisku i wiaty grillowe, czy restaurację z widokiem na ogród.

W świetle polskiego prawa, nikt poza rolnikiem nie może na gruntach rolnych postawić budynku mieszkalnego (tzw. zabudowa ogrodowa) bez zmiany przeznaczenia gruntów. Na gruncie rolnym możemy postawić domek rekreacyjny, o ile teren określono w planie zagospodarowania przestrzennego jako teren pod zabudowę lub jeśli uzyskaliśmy odpowiednią decyzję warunków zabudowy. 3 stycznia 2022 r. (w ramach nowelizacji przepisów Prawa budowlanego i ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) weszły w życie przepisy umożliwiające wybudowanie domku letniskowego do 70 m2 na podstawie zgłoszenia.

Jak wynika z art. 5 ust.1 pkt. 1a i pkt. 9 ustawy Prawo budowlane, obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy projektować i budować, zapewniając mu między innymi dostęp do drogi publicznej. Drogami publicznymi są drogi krajowe, drogi wojewódzkie, drogi powiatowe i drogi gminne. Warunek posiadania dostępu do drogi publicznej będzie spełniony tylko wówczas, gdy teren ma dostęp do jednej z takich dróg (wymienionych w art. 2 ustawy o drogach publicznych). Z kolei według obowiązującej ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dostęp do drogi publicznej to dostęp bezpośredni do niej lub dostęp pośredni przez drogę wewnętrzną albo poprzez ustanowienie tzw. służebności drogowej. Grunty, które są z założenia przeznaczone pod konkretne inwestycje, powinny być zlokalizowane w taki sposób, by wykonanie drogi dojazdowej było możliwe i by można było uzyskać dostęp do drogi publicznej.




Podobne wpisy

Jesień na Mazurach – malowniczy raj dla całej rodziny

Jesień to magiczna pora roku, która na Mazurach rozkwita wyjątkowymi kolorami i zapachami. Właśnie dlatego stworzyliśmy Krainę Ziemi, która daje możliwość, by ta wyjątkowa atmosfera stała się częścią Twojego codziennego życia. Nasze inwestycje, takie jak Osada…
Więcej … Jesień na Mazurach – malowniczy raj dla całej rodziny

Podobne wpisy